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北京房地产市场量价小幅下滑 纯商品房土地供应增加

2020-08-11 09:21:17报告大厅(www.doctordarkcircles.com) 字号:T| T
  报告大厅摘要:伴随着国内疫情逐步得到控制,北京市房地产市场从4月起开始逐步复苏,新房、二手房成交量均恢复到了疫情之前的水平。

  伴随着国内疫情逐步得到控制,北京市房地产市场从4月起开始逐步复苏,新房、二手房成交量均恢复到了疫情之前的水平。6月后,由于北京疫情的反复,前期集中供应房产产品的大兴区和丰台区均属于高风险区,对北京市整体房地产市场的去化产生了一定的影响,但随着疫情被控制,预计2020下半年北京市场将会继续保持稳定复苏的态势。

  北京房地产市场量价小幅下滑

  8月北京住宅新房市场量价环比均有小幅下滑,其中成交面积16万平方米,环比下滑5.9%;成交均价为49361元/平方米,环比下滑1.4%。量价齐跌的背后,北京商品住宅出清周期则由2020年4月中旬33个月的高点,回落至上周的19个月,这也是年内首次降至20个月以下。

  从成交面积来看,上周大兴区及通州区成交量下滑拉动整体成交面积下滑;从成交均价来看,上周单价4万元以下低总价产品成交量占比走高,成交面积占比环比提升8个百分点,拉动整体成交均价小幅下滑。

  分区域来看,上周几个热门区域成交表现有涨有跌,且跌幅较大,因此使得整体成交面积小幅下滑。具体来看,大兴区和通州区成交面积环比下滑,带动整体成交面积下行。而顺义区和丰台区成交量环比上涨近五成。但整体涨幅不及降幅,故上周成交面积小幅下滑。

  分面积段来看,上周中间面积段产品成交面积占比有所提升,而位于两端的90平方米以下及220平方米以上的产品成交占比环比均有小幅下降。但从近一个月的成交占比走势来看,90平方米以下产品整体呈平稳上升走势,220平方米以上产品呈小幅下行走势。

  从成交总价来看,近一个月以来北京280万元以下产品成交面积占比持续提升,而5千万元以上的高总价产品成交面积占比整体呈下行走势。潘浩称,这与前期对于高端置业需求释放完毕,大面积产品成交量占比下行的预期表现相一致。

  量价齐跌的背后,北京商品住宅出清周期则由2020年4月中旬33个月的高点回落至19个月。2020-2024年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告指出,出清周期是指市场供给和需求持平的周期,出清周期下降意味着近期北京新房成交量要高于同期供应量,新房购买需求正在回升,房企的打折促销也起到一定的作用,后期北京楼市去化压力将有所缓解。

  按照近8周的成交速度计算,当前存量出清周期下降至19个月,近两周出清周期的下滑,与这两周成交量相对较高、而供应端保持稳定有关。从今年3月疫情好转以来,北京新房市场供销比为1.1,市场供需基本稳定。

  受市场利好消息影响,近期北京新盘供应开始加速,且多以纯商品房为主,例如上周获得预售许可的北京金茂府二期(合茂锦园)、中海甲三号院(中海丰甲家园)等都是10万+的纯商品房项目。与此同时,北京供地节奏也发生转变,限竞房地块入市数量越来越少,2020年内整体地块供应数量还是个位数,而不限价地块则多达近30宗。

  从2017年到现在,43宗北京已经成交的不限价住宅地块中,2018年只有1宗,2019年有14宗,2020年合计高达28宗。以成交为界限,2020年一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价。

  北京楼市即将进入全面不限价时代,虽然不排除未来还有零星限价地块出让的可能性,但总体来看,2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启。从趋势上看,2020年10月开始,北京入市的项目中80%将变成不限价,其中10万+项目有望超过10个。

北京房地产市场量价小幅下滑 纯商品房土地供应增加

  纯商品房土地供应增加

  限竞房自2018年入市之后,凶猛态势一直未减。记者梳理后发现,在成交结构方面,2019年限竞房地块共成交了21宗,共有产权住房共成交了14宗,商业用地8宗,100%的自持用地为1宗。

  此外,不限价的纯商品房地块达到了14宗。尽管2019年北京土地市场的主角仍为限竞,但纯商品房地块则后来居上。加上2019年年底陆续挂出的11宗不限价宅地,北京的不限价宅地已经增加到了25宗。

  至此,纯商品住房已经与限竞房平分秋色,业内甚至发出“珍惜限竞”的感叹。此外,相比较纯商品房,限竞房地块的供应整体呈现出“郊区化”的态势,五环内仅成交了两宗限竞房地块,其余主要分布在六环周围,位置较为偏远。

  和限竞房不同,纯商品房的“进城”路径尤为明显,有6宗处于2019年热门的孙河、石榴庄、古城等优质位置,周边基础设施配套齐全,交通较为便利,地理位置优渥。1月3日,新年伊始,北京土地市场迎来了2020年的第一拍,两宗地块均位于石景山区古城南街东侧,且均为纯商品房地块,最终分别被融创和中海以34亿元及36.5亿元的价格成交,为2020年的北京土拍打响了第一枪。

  北京土地市场出现了调整,其根源在于北京的新房市场出现了供需结构上的变化,从此前的供不应求转向了供过于求。限竞房的大量入市且产品结构的同质化导致了严重的供过于求的情况,土地市场开始进入到一个政策调整的窗口期。

  非限价地块的推出也是循序渐进的,2019年上半年主要在远郊的一些项目上出现,然后逐步过渡到市中心的一些地块,2020年非限价土地的出让则在开年就呈现出增加的态势,限价的地块逐步减少。北京土地市场目前面临着溢价率走低的状态,房价水平也是稳中有降,调控过度的政策也可以进入到一个调整期了。纯商品房的上市也不会对房价起到一个向上拉动的作用,所以土地市场出现了一个适度的放松。北京市场存在纯商品房的需求,需要一些能够实现并拉动北京产品力提升的高品质项目,可以对北京市场的多元化发展起到一个促进作用。

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